Airbnb en Buenos Aires 2025: ¿Se Acabó el Negocio? Análisis de Rentabilidad

 

La desregulación generada por el DNU 70/2023, sumada a la saturación de la oferta temporaria, ha puesto en jaque la rentabilidad histórica de plataformas como Airbnb.

A fines de 2025, la pregunta es obligada: ¿Conviene la estabilidad del alquiler tradicional o el riesgo-beneficio del temporario? Analizamos los datos de ocupación y los números barrio por barrio.

El Panorama General: Ocupación Baja y Rentabilidad Emparejada

El dato más contundente del año es la caída de la tasa de ocupación promedio para los alquileres temporarios en CABA, que se ubica cerca del 53%. Esto significa que, en promedio, las unidades de Airbnb pasan 14 a 15 noches vacías al mes.

Esta baja ocupación tuvo dos efectos directos:

1. Migración a Tradicional: Muchos propietarios han optado por la tranquilidad de un contrato de largo plazo, impulsados por la flexibilización de los contratos post-DNU. La oferta tradicional se disparó, pasando de unas 5.000 a cerca de 19.000 unidades.

2. Rentabilidad Emparejada: La brecha entre el rendimiento bruto anual del temporario (estimado en 6,2% a 6,58%) y el tradicional (5,23% a 5,8%) es la más baja en años. Para muchos, la renta neta del tradicional, estable mes a mes, ya supera a la del temporario inestable.

La Crisis de la Sobreoferta: Palermo y Recoleta

Los barrios estrella del alquiler temporario son los que más sufren la corrección del mercado.

Barrio	Dinámica de Airbnb en 2025	Comparativa Clave
Palermo	Máxima sobreoferta. La alta competencia corrigió tarifas y desplomó la ocupación promedio. El desafío es diferenciarse para evitar la vacancia de 15 días.	Un 2 ambientes tradicional ($750k-$1.150k) ofrece estabilidad que el temporario, por su alta rotación, no puede garantizar.
Recoleta / Retiro	El "Derrumbe Silencioso". Barrios premium que históricamente generaban altos tickets en dólares. Con la caída de la ocupación, la diferencia de rentabilidad neta con el alquiler tradicional se diluye a tal punto que muchos prefieren la gestión pasiva del largo plazo.	La baja ocupación en el segmento premium reduce drásticamente el margen de ganancia real.

Los Nuevos Focos: Donde el Temporario Aún Rinde

El negocio no desaparece, sino que se desplaza hacia barrios con menor costo de adquisición y alta demanda por factores no puramente turísticos.

Barrio	Factor de Rentabilidad	Renta Potencial
Colegiales y Núñez	Demanda Corporativa y Estudiantil. Su ubicación estratégica, conectividad y precios de entrada más accesibles que Palermo los convierten en sweet spots.	Una propiedad bien terminada en este segmento puede aspirar a una renta del 9% al 10% con una ocupación consistente.
San Telmo / San Nicolás	Turismo Consolidado y Negocios. San Telmo mantiene su atractivo turístico. San Nicolás (Centro) es impulsado por la demanda corporativa, de profesionales y el sector de coworking.	Rentabilidad estable, aunque los tickets promedio son inferiores a los de Palermo.
Monserrat / Villa Crespo / Almagro	Costo de Entrada. La rentabilidad porcentual se ve beneficiada por un menor precio de compra de la propiedad, aunque el valor absoluto del alquiler sea menor.	Siguen siendo zonas dinámicas, pero la competencia con el alquiler tradicional es feroz en el segmento de bajo y medio ticket.

Conclusión: ¿Airbnb o Alquiler Tradicional en 2025?

La decisión se reduce a una elección entre Riesgo/Gestión vs. Estabilidad/Pasividad:

Modelo	Ventajas	Desventajas
Alquiler Temporario (Airbnb)	Renta Bruta Ligeramente Mayor y en Dólares. Libertad de Disposición de la Propiedad.	Requiere Gestión 24/7. Alto Riesgo de Vacancia (14-15 días/mes). Alto Costo Operativo y de Mantenimiento.
Alquiler Tradicional	Ingreso Establo y Predecible. Mínima Gestión. Baja Rotación.	Renta Bruta Porcentual Ligeramente Menor. Menos Control sobre el Inmueble.

Para el inversor que busca un ingreso pasivo y estable, el alquiler tradicional es hoy una opción sólida que ha recuperado su atractivo gracias a la desregulación.

El Airbnb sigue siendo negocio solo para los operadores profesionalizados que logran una ocupación superior a la media (más de 18 noches al mes) y para propiedades en el nicho de dos ambientes en zonas de alta demanda (como Colegiales o Núñez), donde se puede validar un precio premium.

Nota escrita por Noelia y Eze