Cómo está el mercado inmobiliario en Buenos Aires► Radiografía Agosto 2025
El mercado inmobiliario de Buenos Aires vive un momento de transición optimista.
A continuación, repasamos los principales factores.
🔍 Señales de crecimiento
💵 Sueldos en dólares: Más poder adquisitivo
Uno de los indicadores más relevantes es la evolución del salario en dólares, que se triplicó en los últimos dos años en algunos sectores. Históricamente, este fenómeno suele anticipar un ciclo alcista en los precios de las propiedades. Si bien no garantiza una suba automática, la correlación es clara: cuando la gente puede comprar más, los precios tienden a responder.
🏦 Créditos hipotecarios: Récord desde 2008
Hoy se están otorgando entre 200 y 300 millones de dólares mensuales en créditos hipotecarios, una cifra récord para un segundo trimestre desde 2008. Cada crédito no solo permite una compra, sino que suele activar una cadena de ventas (por ejemplo, quien vende compra otra propiedad). La financiación está reactivando el mercado.
📈 Rentabilidad en alza: 6% anual en alquiler
Actualmente, la renta anual de un departamento en CABA ronda el 6%, superando incluso al rendimiento de bonos del Tesoro de EE.UU. (4.8%). Esto vuelve a posicionar al ladrillo como una opción muy atractiva para el inversor que busca rentabilidad real y resguardo de valor.
📉 Precio vs. salario: Mínimos históricos
El valor de los inmuebles medido en cantidad de sueldos necesarios para adquirirlos se encuentra en niveles históricamente bajos. Esto significa que, en términos relativos, hoy es más fácil comprar una propiedad que en muchos otros momentos de las últimas décadas.
📊 Acciones argentinas: Un guiño adelantado
Aunque hubo correcciones en los últimos días, el fuerte rally alcista de las acciones locales en trimestres anteriores suele anticipar mejoras en el mercado inmobiliario. Ambos mercados, en general, miran hacia el futuro económico con expectativas similares.
🌍 Comparación regional: Buenos Aires sigue barata
En comparación con otras capitales de la región como Montevideo, Santiago o San Pablo, Buenos Aires sigue ofreciendo propiedades baratas. Esta brecha abre la puerta a oportunidades para compradores extranjeros o locales con visión global.
⚠️ Factores a seguir de cerca
🏘️ Oferta aún alta
Aunque la demanda crece, la oferta de propiedades sigue rondando las 100.000 unidades publicadas, lo cual modera cualquier suba abrupta de precios. Este exceso de stock funciona como una especie de amortiguador natural.
💲 Precios de cierre: Suba moderada
A pesar del mayor movimiento, los precios de cierre no han subido con la fuerza esperada. Esto se debe, en parte, a la alta oferta y también a una mayor negociación por parte de los compradores. El margen para encontrar oportunidades sigue estando presente.
🔥 Costo de construcción al rojo vivo
🧱 Construir hoy es caro, y eso impacta en la oferta futura
El costo de construcción en dólares —tanto en materiales como en mano de obra— está en máximos históricos. Esto reduce los márgenes de los desarrolladores y desalienta nuevos proyectos. A mediano plazo, si no se construye lo suficiente, esto podría generar un cuello de botella y presión al alza en los precios de propiedades terminadas.
📌 Conclusión:
Todo indica que 2025 puede cerrar como un año récord en operaciones inmobiliarias. Las decisiones deben basarse en el análisis del presente.
🧠 El crédito hipotecario UVA: clave pero con cuidado
La expansión del crédito es positiva, pero es fundamental entender cómo funciona el UVA, que ajusta por inflación. No hay que caer en la creencia de que la cuota se ajusta como un alquiler. El capital adeudado puede crecer y debe ser monitoreado con atención.
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