¿Qué es un PH ?... ¿Y cómo saber si es PH o lote propio ?

 

Entonces, ¿qué es un “PH casa”?

Cuando hablamos de un “PH casa”, muchos imaginan una casita con entrada independiente, patio y sin vecinos arriba. Y puede ser así, pero lo que define que sea PH no es su forma, sino cómo está registrada legalmente.

PH significa Propiedad Horizontal, un régimen legal (Ley 13.512) que permite dividir un terreno en varias unidades independientes (casas, departamentos, locales). Cada una tiene su escritura, pero todas comparten ciertos espacios comunes.

Es decir: podés tener una casa con entrada propia y jardín, y aún así, ser parte de un PH si está inscripta como “unidad funcional” dentro de un terreno más grande.

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¿Cuándo es PH y cuándo es una casa con lote propio?

Esta es LA pregunta clave. Porque no todo lo que parece una casa “común” es una propiedad individual.

La respuesta está en la escritura.
Si ves que dice “unidad funcional” y hay un “reglamento de copropiedad”, estás frente a un PH.
Si habla de “lote”, “predio”, “finca” o simplemente “casa”, probablemente tenga lote propio.

Regla de oro: No existe un PH sin reglamento de copropiedad y plano de mensura.

Otros indicios:

• Si compartís pasillo, cochera, jardín o patio: probablemente sea PH.

• Si tenés que usar escaleras o ascensor para llegar a tu unidad: seguro es PH.

• Si vivís al fondo de un pasillo largo con varias puertas: clásico PH tipo “casa chorizo”.

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¿Cómo saber si una propiedad es PH?

Chequeá estos documentos:

• Escritura: Buscá palabras como “unidad funcional”, “copropiedad”, “régimen de propiedad horizontal”.

• Plano de mensura: Tiene que estar aprobado y detallar las unidades funcionales.

• Reglamento de copropiedad: Explica qué espacios son comunes, cómo se usan, y qué puede hacer cada dueño.

👉 Dato útil: en muchos PH los servicios (agua, luz, gas) están medidos por unidad, pero el ABL y las expensas se reparten según el coeficiente de copropiedad.

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¿Qué tipos de PH existen?

Más común de lo que creés. Algunos ejemplos:

• Casas al fondo o al frente, con pasillo compartido.

• Departamentos en edificios.

• Locales o estudios en construcciones más chicas.

• Dúplex, tríplex o casas tipo “ph moderno”.

Todos tienen algo en común: son unidades independientes dentro de un lote compartido, con escritura propia pero espacios comunes.

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¿Y cuál es la diferencia entre un PH y un edificio?

Todos los edificios son PH. Pero no todos los PH son edificios.
Podés tener un PH que sea una casa en planta baja, con un pequeño jardín y sin ningún piso arriba. Pero legalmente, sigue siendo una unidad funcional dentro de un conjunto más grande.

Un edificio es una forma de construcción. PH es cómo está registrado legalmente el inmueble.

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El corazón del PH: el reglamento de copropiedad

Este documento es el que le da vida legal al PH. Define:

• Qué espacios son comunes (pasillos, techos, patios).

• Qué se puede hacer (y qué no) dentro de cada unidad.

• Cómo se toman decisiones en el consorcio.

• Qué derechos y obligaciones tiene cada copropietario.

Sin este reglamento, no existe el PH como tal. Incluso si son solo dos casas en un mismo terreno, si están divididas legalmente como unidades funcionales, necesitan este documento.

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En resumen: ¿es PH o casa con lote propio?

✅ Es PH si:

• Hay “unidad funcional” en la escritura.

• Existe reglamento de copropiedad.

• Hay plano de mensura aprobado con subdivisión.

❌ No es PH si:

• La escritura habla de “lote” o “finca”.

• No compartís ningún espacio con nadie.

• No hay subdivisión legal del terreno.

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¿Por qué importa todo esto?

Porque cambia TODO:

• Qué podés reformar.

• Cómo se venden las unidades.

• Qué derechos tenés.

• Cuánto pagás de expensas.

• Qué podés alquilar o hipotecar.

Saber si una propiedad es PH o con lote propio no es un detalle menor. Es clave para evitar sorpresas y tomar decisiones con toda la info.

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Eze Zabala